Bugun...

ŞAHİN SÖNMEZ

KİRALAR YÜKSELİRKEN KONUT SEKTÖRÜ NEDEN DURUYOR?

Tarih: 07-09-2025 19:10:00 Güncelleme: 07-09-2025 19:10:00

Kiralık daire arayanların artık ilk sorduğu şey fiyat değil, “İçinde mi oturuluyor, yoksa boş mu?” sorusu… Çünkü boş daire sayısı artarken, kiralar hâlâ zirvede.

Bu paradoksal durum ister istemez şu soruyu akla getiriyor:

Kiralama fiyatlarındaki artış, emlak sektöründe derin bir durgunluğun nedeni olabilir mi? Gelin, bu sorunun ipuçlarını birlikte arayalım.

YÜKSEK KİRA, YÜKSEK BEKLENTİ DEMEK Mİ?

Türkiye’de son üç yılda konut kiraları neredeyse %200'ün üzerinde arttı.

Bazı büyükşehirlerde bu oran %300’lere kadar çıktı. Ancak artan kiralar, yatırımcıya beklenen getiriyi sağlamadı. Neden mi? Çünkü kira geliri artık yatırımcının gözünde “garanti kazanç” olmaktan çıktı.

Bugünkü şartlarda kiraya verilen bir dairenin geri dönüş süresi, yani amortisman süresi, birçok şehirde 25–30 yılın üzerine çıktı. Bu da demek oluyor ki, konut artık hızlı kazanç sağlayan değil, nakit sıkıntısını artıran bir yatırım aracına dönüşmüş durumda.

KONUT VAR, ALICI YOK; DAİRE VAR, KİRACI YOK

Bu durum aynı zamanda bir başka çarpıcı gerçeğe kapı aralıyor: Emlak sektöründe görünmeyen ama derinleşen bir durgunluk var.

Faizlerin yükselmesi, krediye erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarının alım gücünü aşması nedeniyle satın alma talebi düşüyor. Kiralar ise arz-talep dengesizliği ve enflasyonla birlikte yükselmeye devam ediyor. Ancak yüksek kira bedelleri de birçok kiracının ev değiştirmesini imkânsız hale getiriyor.

Yani piyasa “dönmüyor”.

Konut satılamıyor, kiralanamıyor; ama fiyatlar hâlâ yukarıda tutulmaya çalışılıyor. Bu da emlak sektöründe “görünmez bir tıkanıklık” yaratıyor.

YÜKSEK FİYAT, DÜŞÜK HAREKET

Emlak sektörü klasik ekonomik kurallara tabidir: Talep düştüğünde fiyatlar da düşer. Ancak Türkiye’de bu denge çalışmıyor.

Kira ve satış fiyatları, hâlâ geçmiş enflasyon oranlarıyla ya da döviz kuru beklentileriyle belirleniyor. Oysa gerçek piyasa, alıcının ve kiracının ne ödeyebildiğine bağlıdır.

Bu bağ kopmuş durumda.

Ev sahipleri kira sözleşmesini yapıyor ama 3 ay sonra “çıkarayım, daha fazlaya veririm” diye düşünüyor. Yatırımcı ev alıyor ama 2 yıl satamıyor, kiraya verse de zararda hissediyor.

Sonuç mu?

Yüksek fiyatlar, hareketi durduruyor.

Tıpkı aşırı yağ yüklenmiş bir makine gibi: İşlemiyor, yanıyor.

EMLAKTA GERÇEK BİR FİYAT DÜZELMESİ KAÇINILMAZ

Bugün emlak sektöründe yaşanan durgunluk, yalnızca talep düşüşüyle değil, fiyatların gerçek piyasa koşullarına uymamasıyla ilgilidir.

Sektör, kendi içinde bir düzeltmeye muhtaç.

Fiyatlar ya gelir seviyelerine, ya da kredi koşullarına göre yeniden şekillenmeli.

Aksi hâlde “evler satılamaz, kiralanamaz ama boş durur” dönemi kalıcı hale gelir.

Ve en nihayetinde, şunu unutmamak gerekir: Barınma bir yatırım kalemi değil, bir insan hakkıdır. Konut piyasası, bu gerçeği göz ardı ettikçe ne kiracı rahat eder, ne yatırımcı kazanır, ne de sektör büyür.

Bu yazı 2410 defa okunmuştur.