Sev­gi­li Okur­lar, ev sa­hi­bi- ki­ra­cı sa­va­şı hız kes­me­den devam edi­yor. Cep­he­den kan­lı-bı­çak­lı ha­ber­le­rin yanı sıra in­sa­nı gü­lüm­se­ten, fık­ra­la­rı arat­ma­ya­cak ha­ber­ler de ge­li­yor. Geçen hafta haber si­te­le­ri­ne düşen bir olay Nas­red­din Hoca fık­ra­la­rı­nı arat­ma­ya­cak cins­ten­di. “ Ki­ra­cı, Ki­ra­cı Do­ğur­du” baş­lı­ğıy­la do­la­şı­ma giren haber, kira so­ru­nu­nun yeni bir se­vi­ye­ye ulaş­tı­ğı­nı gös­te­ri­yor. Ha­be­re konu olan olay Av­cı­lar’da ger­çek­leş­ti. Bir ki­ra­cı­nın ki­ra­yı daha ucuza ge­tir­mek için bul­du­ğu yön­te­min de­tay­la­rı bu ka­da­rı­na da pes de­dir­tecek cins­ten. 4 katlı bir bi­na­nın 2. ka­tın­da­ki da­ire­yi ki­ra­la­yan ki­ra­cı­nın ev sa­hi­bin­den ha­ber­siz da­ire­yi başka bir ki­şi­ye alt ki­ra­la­ma yo­luy­la ver­di­ği or­ta­ya çıktı. Bu­ra­ya kadar sı­ra­dan ev sa­hi­bi- ki­ra­cı uyuş­maz­lı­ğı gibi gö­rü­nen ola­yın de­tay­la­rı du­yan­la­rı du­mu­ra uğ­rat­tı.

Ki­ra­cı Her Odaya 
10 Yatak Yer­leş­tir­miş
Söz ko­nu­su da­ire­yi ki­ra­la­yan ki­ra­cı­nın her odaya 10 yatak yer­leş­tir­di­ği ve bu ya­tak­la­rı gün­lük ola­rak yük­sek fi­yat­lar­la ki­ra­ya ver­di­ği be­lir­len­di. Bu durum üze­ri­ne çev­re­de­ki sa­kin­le­rin şi­ka­yet­le­ri ar­tın­ca, ev sa­hi­bi İstan­bul Em­lak­çı­lar Odası'ndan yar­dım talep etti.

27 Kişi Ka­lı­yor­muş
Olay ye­ri­ne gelen İstan­bul Em­lak­çı­lar Odası Yö­ne­tim Ku­ru­lu üyesi Arzu Pul, ya­pı­lan in­ce­le­me­de da­ire­de top­lam 27 ki­şi­nin kal­dı­ğı­nı tes­pit etti. Ancak, da­ire­nin ilk ki­ra­la­ya­nı ev sa­hi­bi ara­sın­da mev­cut bir kira söz­leş­me­si ol­du­ğu için çağ­rı­lan polis ekip­le­ri de her­han­gi bir işlem ya­pa­ma­dı.

Yan­gın Çı­kar­dı­lar
Arzu Pul, ay­rı­ca da­ire­nin kötü kul­la­nı­mı so­nu­cu alt kat­ta­ki da­ire­de bir süre önce yan­gın çık­tı­ğı­nı da ek­le­di.
“ İçe­ri­si Ceset Gibi Ko­ku­yor­du”
Olay sı­ra­sın­da orada olan daire sa­hi­bi­nin ar­ka­da­şı ve aynı za­man­da em­lak­çı olan Gök­han Kırık isim­li şahıs ise du­ru­mu şöyle özet­le­miş:
“İçe­ri­ye gir­dik ceset ko­ku­yor içe­ri­si. Bir odaya geç­tim 10 yatak, başka bir odaya geç­tim 5 yatak. Bal­kon­da dahi ya­tak­lar var. Önde bir bal­kon var ar­ka­da da bir bal­kon var. Arka ta­raf­ta­ki in­san­lar perde ol­ma­dı­ğı zaman in­san­la­rı çı­rıl­çıp­lak gö­rü­yor ra­hat­sız olu­yor. Polis gel­miş de­fa­lar­ca bas­kın olmuş ka­çan­lar olmuş ama hala bun­lar otur­ma­ya devam edi­yor. “

De­ğer­li Okur­lar, yu­ka­rı­da­ki olay bağ­la­mın­da so­ru-ce­vap şek­lin­de ya­şa­nan ve ba­şı­mı­za gel­me­si de muh­te­mel olan alt-ki­ra­cı­lık iliş­ki­si hak­kın­da bilgi ver­me­ye ça­lı­şa­ca­ğım.

Ki­ra­cı­nın Evi Baş­ka­sı­na 
Ki­ra­la­ma­sı Yani Alt Ki­ra­la­ma Yap­mak Yasal Mı?
Alt ki­ra­la­ma, ki­ra­cı­nın ki­ra­la­dı­ğı evi veya iş­ye­ri­ni başka bir ki­şi­ye ki­ra­ya ver­me­si iş­le­mi­nin resmi adı­dır. Bu durum, özel­lik­le son yıl­lar­da ol­duk­ça arttı. Peki, alt ki­ra­la­ma yasal mıdır? Evi ev sa­hi­bin­den baş­ka­sı ki­ra­ya ve­re­bi­lir mi?
Ön­ce­lik­le, alt ki­ra­la­ma­nın ya­sal­lı­ğı­nı be­lir­le­yen en önem­li fak­tör, kira söz­leş­me­si­nin içe­ri­ği­dir. TBK 322. madde, ki­ra­cı­nın, konut ve ça­tı­lı iş­ye­ri ki­ra­la­rın­da, ev sa­hi­bi­nin ya­zı­lı rı­za­sı ol­ma­dan ki­ra­la­nan yeri baş­ka­sı­na ki­ra­la­ya­ma­ya­ca­ğı­nı be­lir­ti­yor. Bu da alt kira ko­nu­su­nun yasal ola­rak ev sa­hi­bi­nin ona­yı­na bağlı ol­du­ğu­nu gös­te­rir.
Bunun ya­nın­da, son­ra­dan ya­pı­lan her­han­gi bir ek­le­me­nin ge­çer­li ol­ma­sı için ki­ra­la­ya­nın paraf ata­rak onay­la­ma­sı ge­re­kir. Ör­ne­ğin ta­şın­ma­zın alt ki­ra­ya ve­ri­le­bi­le­ce­ği­ne dair bir madde ek­le­me­si. Paraf atıl­ma­dan ya­pı­lan ek­le­me­ler, hu­ku­ki ola­rak ge­çer­li olmaz.
Sonuç ola­rak, ev sa­hi­bin­den ha­ber­siz ya­pı­lan hiç­bir alt ki­ra­la­ma yasal de­ğil­dir. Ay­rı­ca söz­leş­me­de be­lir­ti­len ko­şul­la­rın dı­şı­na çıkan alt ki­ra­la­ma­lar da yasal ge­çer­li­li­ği­ni yi­ti­rir.

Ki­ra­la­nan Da­ire­de Başka Biri Otu­ra­bi­lir Mi?
Ev sa­hi­bi, ki­ra­cı­sı­nın alt ki­ra­la­ma yap­tı­ğı­nı fark et­me­si du­ru­mun­da ko­nuy­la il­gi­li de­li­le ih­ti­yaç duyar. Çünkü ki­ra­cı, ki­ra­la­ma yap­ma­dı­ğı­nı, bir sü­re­li­ği­ne mi­sa­fi­ri ol­du­ğu­nu iddia ede­bi­lir.
Peki ki­ra­la­nan evde baş­ka­sı­nın otur­ma­sı yasal mı? Ev sa­hi­bi­nin bil­gi­si ve rı­za­sı dı­şın­da da­ire­yi baş­ka­sı­nın kul­lan­dı­ğı­nı ispat et­me­si ge­re­kir. Bu nok­ta­da ev sa­hi­bi, hem ki­ra­cı­ya hem de kul­la­nan ki­şi­ye karşı dava açma hak­kı­na sa­hip­tir.

Ki­ra­cı­nın Evi Baş­ka­sı­na 
Ki­ra­la­ma­sı: Kira Söz­leş­me­si Yoksa Ne Ola­cak?
Öte yan­dan, ki­ra­cı ki­ra­la­dı­ğı da­ire­yi başka bi­ri­ne dev­re­der­ken resmi bir belge kul­lan­ma­mış ola­bi­lir. Ancak kira söz­leş­me­si ol­ma­ma­sı, da­va­yı ge­çer­siz kıl­maz. Bu nok­ta­da mah­ke­me, çe­şit­li de­lil­le­ri de­ğer­len­di­rir. Ki­ra­la­ma ilan­la­rı­nın gör­sel­le­ri, çev­re­de­ki ka­me­ra ka­yıt­la­rı, komşu be­yan­la­rı ve görgü ta­nık­la­rı­nın ifa­de­le­ri bu tür du­rum­la­rın tes­pi­tin­de önem­li rol oynar.

Ki­ra­cı­nın Evi Baş­ka­sı­na 
Ki­ra­la­ma­sı Du­ru­mun­da 
Ev Sa­hi­bi Tah­li­ye Da­va­sı 
Aça­bi­lir Mi?
Peki ki­ra­cı­nın evi baş­ka­sı­na ki­ra­la­ma­sı du­ru­mun­da ev sa­hi­bi­nin hak­la­rı ne­ler­dir? Ki­ra­cı­nın bu ha­re­ke­ti tah­li­ye da­va­sı açma se­be­bi olur mu?
Ki­ra­cı­nın, im­za­la­nan kira söz­leş­me­si­ne ay­kı­rı ha­re­ket ede­rek gay­ri­men­ku­lü baş­ka­sı­na ki­ra­ya ver­me­si, ev sa­hi­bi için tah­li­ye da­va­sı açma hak­kı­nı do­ğu­rur. Özel­lik­le, söz­leş­me­de alt ki­ra­la­ma ya­sa­ğı bu­lu­nu­yor­sa ve ki­ra­cı buna rağ­men gay­ri­men­ku­lü baş­ka­sı­na ki­ra­ya ve­rir­se, bu durum hu­ku­ka ay­kı­rı bir eylem ola­rak kabul olur. Ev sa­hi­bi, bu du­rum­da ki­ra­cı­ya karşı tah­li­ye da­va­sı aça­bi­lir.
Tah­li­ye da­va­sı­nın açı­la­bil­me­si için, söz­leş­me­ye ay­kı­rı ha­re­ke­te dair ih­tar­na­me gön­der­me­si ge­re­kir. Bunun ar­dın­dan ki­ra­cı­ya en az 30 gün süre ta­nın­ma­sı ge­rek­mek­te­dir. Ev sa­hi­bi ih­tar­na­me­de, söz­leş­me­ye ay­kı­rı­lı­ğın gi­de­ril­me­si­ni talep eder. Eğer ki­ra­cı, bu süre için­de söz­leş­me­ye uygun dav­ran­maz­sa, ev sa­hi­bi tah­li­ye da­va­sı aça­cak­tır.

Türk hu­ku­kun­da tah­li­ye da­va­sı açıl­ma­sı­nın alt­ya­pı­sı­nı sağ­la­yan iki ayrı yasa var­dır:
• Türk Borç­lar Ka­nu­nu Madde 316: “Ki­ra­cı, ki­ra­la­na­nı, söz­leş­me­ye uygun ola­rak özen­le kul­lan­mak ve ki­ra­la­na­nın bu­lun­du­ğu ta­şın­maz­da otu­ran ki­şi­ler ile kom­şu­la­ra ge­rek­li say­gı­yı gös­ter­mek­le yü­küm­lü­dür.”
• İcra İflas Ka­nu­nu Madde 276: “Tah­li­ye­si is­te­nen yerde ki­ra­cı­dan başka bir şahıs bu­lu­nur ve iş­gal­de haklı ol­du­ğu­na dair resmi bir ve­si­ka gös­te­re­mez­se der­hal tah­li­ye olu­nur.“
Ancak, bu sü­re­cin yasal çer­çe­ve­de doğru iş­le­me­si için, ev sa­hi­bi­nin ge­rek­li yasal adım­la­rı at­ma­sı önem­li­dir. İhtar­na­me, noter va­sı­ta­sıy­la git­me­li­dir. Ay­rı­ca tüm yasal sü­re­ler göz önün­de bu­lun­du­rul­ma­lı­dır. Eğer tah­li­ye da­va­sı açı­lır­sa ve karar ki­ra­cı aley­hi­ne çı­kar­sa, bu durum alt ki­ra­cı­yı da et­ki­ler. Alt ki­ra­cı­nın da tah­li­ye­si­ne ger­çek­le­şe­cek­tir.

Ki­ra­la­yan Alt Ki­ra­cı­ya Tah­li­ye Da­va­sı Aça­bi­lir Mi?
“Ev sa­hi­bi ol­ma­yan kişi evi ki­ra­ya ve­re­bi­lir mi?” ko­nu­sun­da­ki hu­sus­lar­dan biri de tah­li­ye da­va­sı­dır. Özel­lik­le, alt ki­ra­cı­ya tah­li­ye da­va­sı açıl­ma ih­ti­ma­li, kira iliş­ki­le­rin­de önem­li bir husustur.​Alt ki­ra­cı­nın yasal du­ru­mu, ki­ra­cı ve mülk sa­hi­bi ara­sın­da­ki kira söz­leş­me­si­ne da­ya­nır. Ge­nel­lik­le, alt ki­ra­cı­ya doğ­ru­dan ih­tar­na­me gön­de­ril­me­si ge­rek­mez. Çünkü alt ki­ra­cı yasal mu­ha­tap de­ğil­dir. Asıl ki­ra­cı­ya karşı alı­nan tah­li­ye ka­ra­rı, doğal ola­rak alt ki­ra­cı­yı da kap­sar. Bu ne­den­le alt ki­ra­cı­ya karşı ayrı bir tah­li­ye da­va­sı aç­ma­ya ge­nel­lik­le gerek yok­tur.

Ki­ra­cı Alt Ki­ra­cı­ya Tah­li­ye 
Da­va­sı Aça­bi­lir Mi?
Kira söz­leş­me­sin­de asıl ki­ra­cı ko­nu­mun­da olan kişi, alt kira söz­leş­me­si çer­çe­ve­sin­de ki­ra­ya veren ro­lü­nü alır. Alt ki­ra­cı yü­küm­lü­lük­le­ri­ni ye­ri­ne ge­tir­mi­yor­sa asıl ki­ra­cı­nın alt ki­ra­cı­ya tah­li­ye da­va­sı açma hakkı doğar.

Yeni Ya­sa­ya Göre Alt Ki­ra­la­ma
Yu­ka­rı­da “Ki­ra­cı evi bir baş­ka­sı­na ki­ra­ya ve­re­bi­lir mi?” ko­nu­su­na, uzun dönem için yanıt ver­dik. Yakın za­man­da, “ki­ra­cı­nın evi baş­ka­sı­na ki­ra­la­ma­sı” ko­nu­sun­da yeni dü­zen­le­me­ler geldi. Özel­lik­le tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­nan ko­nut­lar­da alt ki­ra­la­ma­nın yasal çer­çe­ve­si de­ğiş­ti. Yeni yasal dü­zen­le­me­le­re göre, tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­nan ko­nut­lar­da alt ki­ra­la­ma, be­lir­li ko­şul­lar al­tın­da müm­kün ola­bi­li­yor.
Yeni yasa, tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­nan ko­nut­la­rın sa­de­ce malik, in­ti­fa hakkı veya üst hakkı sa­hip­le­ri ta­ra­fın­dan ki­ra­ya ve­ril­me­si­ne izin ve­ri­yor. Do­la­yı­sıy­la, bir ki­ra­cı­nın tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­ma yap­ma­sı ya­sak­lan­mış­tır. Bu durum, tu­rizm amaç­lı ko­nut­la­rın ko­nut­la­rı alt ki­ra­ya ve­ri­le­me­ye­cek­le­ri­ni açık­ça or­ta­ya koy­mak­ta­dır.
Ancak, bu genel yasak için iki is­tis­na mev­cut­tur:
• Tüzel ki­şi­lik­le­rin, tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­nan ko­nut­la­rı per­so­nel­le­ri­nin kul­la­nı­mı­na sun­ma­sı ya­sak­tan mu­af­tır.
• Yük­sek ni­te­lik­li ko­nut­lar (re­zi­dans­lar) alt ki­ra­la­ma ya­sa­ğın­dan mu­af­tır.
Tu­rizm Amaç­lı Ki­ra­la­nan Ko­nut­lar­da Alt Ki­ra­la­ma
Öte yan­dan, Türk Borç­lar Ka­nu­nu’nun 339. mad­de­si altı ay veya daha kısa sü­re­li ki­ra­la­ma­lar­da konut ve ça­tı­lı iş­ye­ri kira söz­leş­me­si hü­küm­le­ri­nin uy­gu­lan­ma­ya­ca­ğı­nı be­lirt­mek­te­dir. Ancak, yeni yasal dü­zen­le­mey­le TBK’nın alt ki­ra­la­may­la il­gi­li hü­küm­le­ri tu­rizm amaç­lı ki­ra­la­ma­lar­da ge­çer­siz hale geldi.