Değerli okurlar, bizler yazmaktan sizler de okumaktan sıkıldınız fakat kiracı-ev sahibi kavgası duymadığımız bir gün dahi geçmiyor. Eğer siz de bir ev sahibi iseniz aldığınız kirayı düşük buluyor, kiracınızı çıkarmak için yollar arıyor, kiracınızın kapısına dayanmamak için kendinizi zor tutuyorsunuz. Şayet kavganın kiracı tarafındaysanız kapınızı ev sahibi çalar korkusuyla belki de kimselere açmıyor, yaklaşan ve kaçınılmaz olan kavganın hazırlıklarını yapıyorsunuz. Ülkemizde yaşanan ve her geçen gün daha da derinleşen konut krizi çözülmeden tarafların silahlarını gömeceği günler oldukça uzak görünüyor. Birlikte yaşayıp göreceğiz ev sahipleri ile kiracıların giderek şiddetlenen kavgasında zafer kimin olacağını.

 Yaşanan kavgaya en azından bir süreliğine dur diyecek bir yasal düzenleme konusunda kamuoyunda uzun süreli bir bekleyiş hakimdi. Lakin dağ fare doğurdu. Kira Hukuku konusunda kapsamlı bir yasal bir düzenleme beklenirken 7. Yargı Paketiyle çözüm olarak arabuluculuk yöntemi dava şartı olarak getirildi. Kendisi de arabuluculuk görevini ifa eden birisi olarak, arabuluculuk kurumu ve kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak uygulanacak arabuluculuğa ilişkin bilgi ve düşüncelerimi bu yazının sınırları içerinde sizlerle paylaşmak istiyorum.

Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemi Olarak Arabuluculuk

Yeni yargı paketiyle birlikte adını daha sıkça duyduğumuz ve kavram kargaşası yaşadığımız arabuluculuk aslında hukuk sistemi gelişmiş ülkelerde uzun yıllardır uygulanıyor. Mahkemelere alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuk, tarafların içinde bulundukları uyuşmazlığı tarafsız bir üçüncü kişi yardımı ile mahkemeye gitmeden ya da mahkemenin yönlendirmesiyle çözmeye çalıştıkları bir süreç de olarak tanımlanabilir.

Arabuluculuğun esnek ve etkin bir yöntem oluşu ona iş yaşamı, aile, okul ve hatta milletler arası uyuşmazlıklarda bile kullanım imkânı sağlıyor. Aralarındaki uyuşmazlığı, kendi istekleriyle ya da bir mahkemenin önerisi ile çözmeye karar veren taraflar, uyuşmazlık konusunu arabulucuya ileterek, tarafsız kişi yardımıyla, sorunlarını tartışma ve kendileri için en iyi çözümü, bulma fırsatını yakalayabiliyor

Arabuluculuğun Türk Hukuk Sistemi’ne girişi ise 22.06.2012 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) ile olmuştu. Ne var ki; popülarite kazanması ve yaygın olarak kullanılmaya başlanması son birkaç yıl içerisinde gerçekleşti. Özellikle işçi-işveren uyuşmazlıklarında sağladığı yüksek anlaşma oranları arabuluculuk müessesinin daha yaygın olarak farklı uyuşmazlık türlerine de uygulanabileceği yargı çevrelerinde konuşuluyordu.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk

Sevgili okurlarımız, özellikle belirtmemiz gerekiyor ki, Türk Hukuku’nda zorunlu arabuluculuk istisnai bir kurumdur. Dolayısıyla yalnızca kanunda öngörülen hallerde uygulanmaktadır. Yani aklımıza esen her konu da arabulucuya başvuramıyoruz.  Daha önceleri Kanunda ticari uyuşmazlıklar, işçi işveren uyuşmazlıkları ve tüketici uyuşmazlıkları sınırlı olarak sayılmak suretiyle zorunlu arabuluculuk kapsamında tutulmaktaydı. Ne var ki;

Kamuoyu tarafından 7. Yargı Paketi olarak bilinen ve 5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete ’de yayınlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlarda birtakım değişiklikler yapıldı. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (“Kanun”) kapsamında yapılan değişiklik ile dava şartı arabuluculuk başvurusuna konu uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiş olup, söz konusu Kanun değişikliği 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle yürürlüğe girdi. Bu kapsamda 01.09.2023 tarihi itibariyle iş, ticaret ve tüketici uyuşmazlıklarının yanı sıra,

Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da Kanun kapsamına dahil edilmiş oldu. Başka bir deyişle, ilgili uyuşmazlıklar bakımından dava açmadan önce yapılacak arabuluculuk başvurusu, dava şartı haline getirildi.

Kira Hukukundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuğun Uygulanacağı Bazı Dava Türleri

Sulh Hukuk Mahkemelerine ağır iş yükü bindiren ve en sık açılan kira ilişkisine dayalı alacak ve tahliye davaları ile yine kira ilişkisine dayanan uyarlama davaları öncesinde arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirildi. Yasanın geçici birinci maddesine göre, Kira Hukuku ve Kat Mülkiyeti Hukuku’na ilişkin bu düzenlemeler 1 Eylül tarihinde yürürlüğe girdi. 1 Eylül beri arabuluculuğa başvurulmadan dava açılamıyor.  Şu anda görülmekte olan ve 1 Eylül tarihinden önce açılmış olan davalarda, zorunlu dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru şartı aranmayacak.

Arabuluculuğa Başvurmanın Dava Şartı Olması

Özellikle belirtelim ki; arabuluculuğa başvurmanın dava şartı olması; dava açılmadan arabulucuya gidilmesi ve sürecin tamamlanmış olması demek. Bu zorunluluğa uyulmadan davalar; dosya üzerinde hiçbir işlem yapılmadan “dava şartı yokluğu” nedeniyle mahkeme tarafından usulden reddedilecektir. Yeni uygulama kapsamında kira uyuşmazlıkları önce arabulucuya gidecek. Anlaşma sağlanamazsa dava açılabilecek.

Süreçte Arabulucunun Rolü

Tüm süreç boyunca arabulucular etkin bir rol oynayacak, kişilerin üzerinde tasarruf edebileceği herhangi bir uyuşmazlık geldiğinde arabulucu ilk önce tarafları arayarak ayrı ayrı bir ön görüşme yapacaktır. Bu ön görüşmede öncelikle taraflar arabulucu tarafından arabuluculuk süreci hakkında bilgilendirilecek ve uyuşmazlıkla ilgili bilgi alınacaktır. Daha sonra taraflarla bir toplantı tarihi belirlenecek,  bu toplantıya her iki taraf da davet edilecek. Toplantılarda arabulucunun yönetiminde belli bir usul ve yöntemde uyuşmazlık konusu müzakere edilir. Yapılan müzakerelerde her iki tarafın da menfaatine ve ihtiyacına uygun bir çözüm yöntemi bulunursa uyuşmazlık anlaşma ile sonuçlanır. Arabulucu ve tarafların iştiraki ile bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve imzalanır. Bu anlaşma tutanağı mahkeme ilamı niteliğindedir. Yani üzerinde anlaşılan konuda artık dava açılamayacaktır.

 Saygıdeğer okurlarımız dilim döndüğünce ev sahibi ve kiracıları bekleyen arabuluculuk süreci konusunda bilgi vermeye çalıştım. Arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının çözümüne mutlaka olumlu katkıda bulunacak ve yargının yükünü bir nebze olsun hafifletecektir. Lakin kira Hukuku konusunda kanunlarımızın yetersiz olduğu ortadadır. Kapsamlı ve müstakil bir kira hukuku düzenlemesine her zamankinden daha çok ihtiyaç vardır. Konut krizi derinleştikçe kiralık konuta duyulan ihtiyaç aratacaktır. Bu da ev sahibi ve kiracının daha sık karşı karşıya gelmesine yol açacaktır. Tek başına arabuluculuğun bu soruna çözüm üretmesi mümkün olmayacaktır.